سيريانديز – ابراهيم غيبور
أطلق المصرف التجاري السوري اليوم ضمن مؤتمر صحفي عقد في مبنى المصرف، منتجاً مصرفيا جديداً يحاكي أذواق الجميع، من مختلف الفئات الاجتماعية وعلى اختلاف قناعاتهم ومهنهم وهو القرض العادل.
وأكد د. دريد درغام مدير عام المصرف، أن الهدف الأساسي من المنتج المصرفي الجديد "القرض العادل" مساعدة المواطنين في تأمين السكن الملائم بشروط مناسبة، وكذلك المساعدة في حل جزء من أزمة السكن التي تعاني منها معظم الشرائح الاجتماعية، وبالتالي فإن هذا النوع من القروض سيمهد الطريق لوضع قواعد تنافسية، على أساس طبيعة لم تعهدها السوق العقارية السورية من قبل، وتحقيق العدالة بين المقترضين، ما يسمح في تثبيت السيولة والودائع على المدى البعيد، ويخدم حركة تنموية بعيدة عن سياسة الاستهلاك التي انغمست بها معظم الأدوات المصرفية الحالية.
وقال د. درغام: إن المبدأ الأساسي الذي يقوم عليه القرض العادل، يتمثل بدعوة المقترض لتسديد وديعة وقدرها 40% من قيمة العقار المراد شراؤه، وسيقوم المصرف التجاري بتمويل كامل قيمة العقار لمدة 15 سنة كحد أدنى و25 سنة كحد أقصى، وعند تسديد قيمة العقار خلال هذه المدة من قبل المقترض، سيقوم المصرف بإعادة الوديعة مع عائداتها للمقترض.
وبيّن درغام أن القرض العادل يتطلب وجود برنامج محاكاة يتضمن: قيمة العقار، مساحته "داخل الجدران" ونوع المنطقة "ممتازة إذا كانت ضمن المناطق أو المدن الرئيسية التي يقبلها مجلس الإدارة ومطلة على شارع رئيسي مثلاً" وعدد السنوات "15 سنة حداً أدنى و25 سنة حد أعلى، والهدف هو بنية تسمح بأن يكون القسط أقل بالمقارنة مع المصارف التقليدية"، قيمة الوديعة "تعاد للمقترض الملتزم بتسديد أقساطه، ويتقاضى عنها فائدة تعادل المطبقة على القرض مضروبة بنسبة الوديعة، ويفقد الحق بهذه الفائدة إذا تقاعس عن تسديد ما يزيد على ستة أقساط"، وأجرة العقار حسب ما هو سائد في السوق.
وتابع درغام بالقول: بما أن قيمة العقار يشوبها ارتياب كبير، يقبل المصرف تمويل أي عقار مهما كانت قيمته، شريطة توافر شروط لا بد من تحقيقها لعملية الاقتراض، وهي ألا تقل الوديعة عن 40% وبما يغطي ست سنوات على الأقل من الأقساط " أي بما يغطي المدة الوسطية لنجاح الملاحقة القانونية والتنفيذ على عقار أي مقترض متعثر" ويظهر برنامج القرض أجرتين معياريتين، الأولى: هي الحد الأدنى "تساوي القرض مطروحاً منه الوديعة مضروباً بالفائدة مقسوماً على مضاعفات الثلاثة من مدة الإقراض" للأجرة السوقية للعقار "التي يتقدم بها المقترض" والثانية: هي الحد الأعلى، ويعلم المقترض من قبل البرنامج بأنه بنتيجة احتساب هذه الحدود في حال أصبح الحد الأدنى أعلى، يتوجب إما زيادة المدة أو الوديعة لإعادة الأمور إلى طبيعتها، بحيث تتموضع الأجرة السوقية بين حد أدنى وآخر أكبر منه "الحد المعياري الأعلى".
وبناء على ما ذكر، سيقوم برنامج المحاكاة بإعطاء إحدى النتيجتين التاليتين، إذا كانت الأجرة السوقية أقل من المعيارية سيرفض الطلب، وهنا يتوجب على المقترض زيادة مدة القرض "بما لا يزيد عن 25 سنة" أو نسبة الوديعة "بما لا يزيد عن قيمة العقار".
إذا كانت الأجرة السوقية بين الحدين الأعلى والأدنى: سيظهر للمقترض كل من تكلفة القرض، أي العمولة المطبقة على رصيد القرض في كل فترة "ولا بد من التذكير بأن وديعة المقترض سيتقاضى عليها ذات العمولة المطبقة على القرض والقسط الشهري، وهنا إما أن يقبل به أو يراه مرتفع القيمة، فيلجأ إلى تخفيض نسبة الوديعة أو عدد السنوات، وهكذا يستمر بالمحاولة إلى أن يصل إلى التركيبة التي يراها مناسبة له.
وأضاف درغام أن تسمية المنتج الجديد بالعادل يأتي من العدل في معاملة طبقات المجتمع، أي يزيد القسط وتكلفة القرض مع زيادة قيمة العقار، ويتقاضى المقترض على وديعته فائدة تساوي حاصل ضرب نسبة وديعته بالفائدة المطبقة على القرض. وبما أن أجرة العقارات في المناطق الريفية أو النائية أقل من الفارهة والميسورة، فإن المقارنة مع الأجرة المعيارية ستسمح بتأمين مساكن بسرعة ورخص أكبر لهذه المناطق ذات الإمكانات المحدودة. مشيراً إلى أن القرض العادل أقل تكلفة لجميع الطبقات من تكلفة القروض السكنية في جميع المصارف المحلية، إذ أنه كلما ارتفعت قيمة القرض زادت الفائدة المطبقة عليها، وزادت قيمة الوديعة المطلوبة، كما أن سقف القرض مفتوح وضمانة المصرف في زيادة قيمة الوديعة مع كل زيادة لقيمة العقار.
وقال درغام: يمكن الاستغناء عن الكفيل في حال كون العقار نظيفاً وكاملاً وعليه إشارة الرهن من الدرجة الأولى لصالح المصرف، وتوقيع المقترض عقداً يؤكد أنه يقبل إخلاء العقار فورياً في حال تقاعسه عن التسديد ويعترف فيه بالدين، وكذلك توقيع المقترض عقداً "وكالة غير قابلة للعزل" تسمح للمصرف بأن يكون وكيله في تأجير العقار لأي شخص يقبل بتسديد أجرة لا تقل عن القسط الشهري المطلوب، ولمدة لا تتجاوز آخر سنة للقرض، ولكن في حال وجود مستحقات في نهاية الفترة، تعتبر الوكالة ممدة حكماً حتى تسديد آخر مبلغ مستحق، وفي هذه الحالة يتم تحويل الأجرة وعقود الإيجار إلى صاحب العقار الذي قام بإبراء ذمته، وتسديد كامل المبالغ المستحقة عليه.
القرض العادل للجميع
يموّل المصرف التجاري السوري المقترض من المنتج المصرفي الجديد "القرض العادل" الشخص الطبيعي "مع تعهد محاسب الإدارة" مع تقديمه لسند إقامة حديث "أقل من 3 أشهر" موظف قطاع عام "مثبت بالملاك" أو خاص "تأمينات لأكثر من 3 سنوات" شرط ألا يقل 60% من الراتب المقطوع "مع وسطي سنة سابقة للتعويضات ذات الطبيعة المنتظمة" عن القسط المطلوب، ويوثق هذا الوسطي من قبل معتمد الرواتب أصولاً.
وفي حال عدم كفاية 60% من الراتب، يمكن إضافة شريك واحد فقط بالتسديد، شريطة أن يكون راتبه موطناً في المصرف التجاري، ولا يزيد عمره عن 50 عاماً.
ويمنح السوري المغترب القرض شرط أن يقوم بالتسديد بالعملة الأجنبية ويتقدم بإثبات دخل ثلاث سنوات، أو ثلاث بيانات ضريبية من بلد الاغتراب مصدق أصولاً. وتحوّل كل دفعة مسددة إلى ليرات بسعر يوم حق الحوالة أو التسديد نقداً. ويمكن تحويل التسديد إلى ليرات إذا أثبت إقامته لمدة سنة متواصلة في سورية، ويعود بالعملة الأجنبية إن ثبت لنا غيابه لمدة سنة متواصلة عن سورية.
كما شمل القرض العادل تمويل أصحاب المهن الحرة "طبيب، مهندس.." شريطة تقديم بيان تكليف ضريبي يثبت أنها تسدد لمدة ثلاث سنوات، شرط ألا يقل 50% منه عن القسط المطلوب، إضافة إلى الشخص الاعتباري الذي يتقدم ببيان تكليف ضريبي سنوي، شرط ألا يقل عن50% من القسط المطلوب.
أما العمولات التي سيتقاضاها المصرف التجاري السوري من المتقدمين للحصول على المنتج الجديد، فقد بين درغام بأن تلك العمولات تنحصر بمايلي: ارتباط 1,5% من قيمة القرض وتكلفة خبير 10000 ليرة، وتكلفة دراسة ملف 2000 ليرة وعمولة حسم من البائع 2% وعمولة تصفية قبل الاستحقاق = 5% من كامل الأقساط المتبقية "حد أدنى 10 آلاف ليرة " وعمولة نقل الملكية لشخص آخر 5% من كامل الأقساط المتبقية "حد أدنى 10 آلاف ليرة ".
مكاسب المنتج الجديد
وعن المكاسب التي يمكن أن يوفرها القرض العادل بين درغام أنها ستكون بتوفير فرص اقتراض ميسرة لنسبة جيدة من طالبي السكن تمليكاً، واستئجاراً من القروض السكنية المتعثرة المعروضة للتأجير، وتوفير أدوات توظيف ذات عوائد أكبر مما هو موجود حالياً، وتتزايد مع أجل كل منها وبما يتناسب مع مردودية كل من هذه القروض في حال كان الإقبال على المنتج مقبولاً وجيداً. كما أنه سيوفر زيادة كبيرة في أرباح المصرف، ضمان تغطية متميزة ضد كل من مشاكل التعثر وطول مدة الملاحقة وغيرها من المشاكل.
فكرة العادل
جاءت فكرة القرض العادل بتواجد سيولة مالية كبيرة لدى المصرف التجاري السوري، بما يسمح الإقراض حتى 25 سنة، حيث تم تخفيض الفائدة اعتماداً على إمكانية توظيف الودائع الطويلة الأمد على الأمد البعيد، وتم افتراض إمكانية التوظيف بنسبة 4% للوصول إلى معدل عائد داخلي بحده الأدنى حوالي 7% وحده الأعلى بجوار 12% إذا بقيت الدفعة الأولى 40% ولكن العائد يزيد كلما زادت نسبة الدفعة الأولى.
وإمكانية احتمال سيولة المصرف مدة طويلة تكفي لتصبح وديعة كل قرض مع مرور الزمن أكبر من رصيده المتبقي، وأن المصرف سيخصص مبلغاً وقيمته ثلاثين مليار ليرة بدءاً من 15/12/2009 حتى نهاية عام 2010 وحسب الطلب سيجري زيادة المبلغ وطرح شرائح جديدة من العقارات والخدمات لتمويلها بهذه الطريقة
ونوه درغام أنه سيجري حالياً التركيز على عقارات هيكل وجاهزة، وبناءً على النتائج يمكن التعميم على الأبنية المباعة على المخطط بالتنسيق مع المتعهدين، بالإضافة إلى تمويل الأنشطة التجارية فضلاً عن تمويل مختلف الأنشطة الاستثمارية بذات الطريقة، وسيجري التركيز ضمن مخطط يضعه المصرف على كل من المقيمين والمغتربين.
