syriandays / finance | الفقاعات العقارية والنظام المالي

إدوارد تشانسلر - المحلل بشركة جي.إم.أو. لإدارة الأصول
أصبح الآن من الواضح للجميع أن الفقاعات العقارية تسهم بشكل فعال في هشاشة النظام المالي لأي دولة في العالم شأنها في ذلك شأن النمو الائتماني المتسارع الذي بات أيضا ضمن إحدى العلامات التحذيرية التي تدعو للقلق . فلا تزال أسواق أوروبا وأمريكا تقاسي مرارة مرحلة ما بعد زلازل الائتمان والفقاعات العقارية . أما في أستراليا فإن سوق المساكن لايزال يحتفظ بقوته وسط إقبال المستهلكين على الاقتراض .
وخلال الفترة بين عامي 1996 و2006 شهدت أسعار المساكن الأمريكية ارتفاعا ملحوظا ب 90%، وهي نفس المعدلات التي شهدها سوق المساكن في أستراليا . وخلال هذه الفترة زاد القطاع الخاص معدل الدين بأكثر من 60% من إجمالي الناتج المحلي الأمريكي، وهو المعدل نفسه في أستراليا .
وعلى مدار الأعوام الثلاثة الماضية تراجعت أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنحو 30%، بحسب بيانات مؤشر إس آند بي/ كاس شيلر المركب . فكانت النتيجة أن بادر أصحاب المنازل الأمريكيون بتخفيض الاقتراض، في الوقت الذي ارتفعت أسعار المنازل في أستراليا بنحو 30% منذ العام 2006 حيث واصلت معدلات الدين الارتفاع .
وظهرت بعض الاجتهادات لتفسير هذا الاختلاف بين السوقين . فعلى النقيض من السوق الأمريكي، لم تشهد استراليا هذا الزخم الكبير من الانشاءات الجديدة مثلما حدث في الولايات المتحدة وقت الطفرة، الأمر الذي يشير بعدم وجود فائض كبير في عدد المساكن هناك . أضف إلى ذلك، أبدت البنوك الاسترالية قدرا كبيرا من المسؤولية تجاه عمليات الإقراض . فلم يخدع المستهلك الاسترالي بقروض وهمية أو تمويلات عالية المخاطر .
ولعل عدم وجود ضغوط تنافسية على أكبر أربعة بنوك استرالية يفسر بشكل واضح تريث القطاع المصرفي الاسترالي في الإقراض . من ناحية أخرى، فبينما كانت البنوك الأمريكية تمنح الرهون العقارية على شكل قروض بفائدة ثابتة، كان أصحاب المنازل في استراليا يحصلون على الرهونات بأسعار فائدة حرة . الأمر الذي منحهم مكاسب أكبر عندما بادرت معظم البنوك المركزية في العالم بتخفيض الفائدة جراء الأزمة الائتمانية .
وهناك سياسة جديرة بالاحترام لابد من الإشارة إليها هنا وهي أنه في الوقت الذي لجأت أغلب دول العالم إلى ضخ سيولة في البنوك المتعثرة، فقد بادرت الحكومة الاسترالية إلى تركيز خطط التحفيز المالي على قطاع المستهلكين .
وتشير بيانات لجامعة ويسترن سيدني إلى أن التحويلات المالية ضاعفت من حجم عوائد الدخل للأفراد بنحو 4% خلال ،2009 كذلك مدت الحكومة الاسترالية يد العون لسوق المنازل من خلال زيادة الدعم للمشترين الأول للمنازل بما لايزيد على 21 ألف دولار أسترالي .
ويمكن القول بأن استراليا حالفها الحظ رغم الأزمة، ولكنه ليست بمعزل عن تأثيراتها . وفي الوقت الراهن تقف استراليا على قمة فقاعة ربما تنفجر في أي وقت، حيث تشهد أسعار المنازل حاليا ارتفاعا ب 70% فوق المستوى طويل الأجل .
ولكن بشكل عام لم تشهد أسعار المنازل الاسترالية انخفاضا منذ عقد الخمسينات، وهو الأمر الذي لم يبد له أحد تفسيرا منطقيا . غير أنه منذ زمن ليس بالبعيد، ساد اعتقاد بين المجتمع الأمريكي بعدم حدوث أي تراجع في أسعار المنازل . ولا شك في أن برنامج التحفيز من قبل الحكومة الاسترالية ودعم المستهلك كان له أثرا إيجابيا في تأخير تفشي تبعات أزمة الائتمان . ولكن إلى أي مدى سوف تصمد أسعار المنازل أمام الطوفان؟